Le formulaire T1135 : usage personnel ou bien locatif

L’Agence du revenu du Canada exige une déclaration annuelle des biens étrangers dont le coût dépasse 100 000 $ CA. Un condo en Floride que vous occupez vous-même en est exclu. Le même condo, loué quelques semaines par an, ne l’est plus. La frontière entre les deux est plus étroite que la plupart des propriétaires ne le croient.

Publié le 23 août 2026

Le seuil se mesure sur le coût, pas sur la valeur

Première correction utile : le seuil de 100 000 $ CA porte sur le coût de vos biens étrangers déterminés, non sur leur valeur actuelle.

Un condo acheté 240 000 $ US en 2013 et qui en vaut 500 000 aujourd’hui est évalué, pour ce test, à son coût d’acquisition converti en dollars canadiens à la date d’achat. Cela va parfois dans le sens du propriétaire — et parfois pas, quand le huard était faible l’année de l’achat.

Le seuil s’apprécie par ailleurs sur l’ensemble de vos biens étrangers déterminés, pas condo par condo. Un compte de courtage américain, des actions étrangères détenues hors REER et une propriété locative s’additionnent.

L’exclusion qui change tout : l’usage personnel

L’ARC exclut de la définition de bien étranger déterminé les biens à usage ou agrément personnel.

Un condo en Floride que vous occupez vous-même l’hiver, que vous ne louez pas, est un bien à usage personnel. Il ne se déclare pas sur le T1135, quel qu’en soit le coût.

C’est la raison pour laquelle une grande partie des propriétaires québécois n’ont jamais eu à produire ce formulaire, et pourquoi beaucoup supposent qu’ils n’y seront jamais tenus.

Où la frontière se déplace

Le problème apparaît le jour où la propriété commence à produire un revenu — et cela arrive souvent sans décision consciente.

Les situations que je vois régulièrement, et qui méritent une vérification professionnelle :

• La location saisonnière pour couvrir les charges. Les frais de copropriété ont fortement augmenté en Floride depuis 2022 ; beaucoup de propriétaires ont commencé à louer pour compenser, sans mesurer qu’ils venaient peut-être de changer la nature fiscale du bien.
• La location par plateforme. Quelques semaines par an suffisent à créer un revenu de source américaine, avec les obligations de déclaration américaines correspondantes.
• La location pendant la mise en vente. Une location temporaire en attendant l’acheteur peut concerner l’année fiscale de la vente.
• La détention par une société ou une fiducie. Autre régime, autres formulaires. À traiter séparément.

L’ARC ne publie pas de règle mécanique à base de pourcentage pour trancher. C’est une appréciation de fait, et c’est exactement pourquoi elle appartient à un fiscaliste et non à un agent immobilier.

Ce que cela signifie l’année de la vente

Deux points souvent découverts trop tard.

Le bien loué a été amorti — ou aurait dû l’être. Du côté américain, un bien locatif fait l’objet d’un amortissement qui réduit la base de coût. À la revente, cette réduction augmente le gain imposable, même si vous n’avez jamais réclamé l’amortissement en question. C’est une mécanique qui surprend, et elle se prépare des années à l’avance.

Le revenu locatif américain a son propre régime. Par défaut, un revenu locatif non rattaché à une activité commerciale américaine est imposé à 30 % du montant brut, sans aucune déduction. Une élection prévue à l’article 871(d) du code américain permet de le faire imposer sur le net, aux taux progressifs — ce qui est presque toujours plus favorable, mais suppose un formulaire W-8ECI remis au payeur et une déclaration 1040-NR chaque année. Un propriétaire qui a loué sans faire cette élection a probablement été surimposé.

Les pénalités, sans dramatiser

Le T1135 est un formulaire d’information : il ne crée pas d’impôt par lui-même. Les pénalités de production tardive sont néanmoins réelles et se calculent par mois de retard.

Le point le plus sous-estimé n’est pas la pénalité mais le délai de prescription : l’omission de produire le T1135, ou la production d’un formulaire incomplet, prolonge de trois ans la période pendant laquelle l’ARC peut réviser votre déclaration. Une année qui aurait dû être close reste ouverte.

Ce qu’il faut vérifier, concrètement

1. Reconstituez votre coût en dollars canadiens à la date d’acquisition, au taux de la Banque du Canada de ce jour-là. C’est ce chiffre qui gouverne le test des 100 000 $.
2. Établissez honnêtement l’usage année par année. Une propriété peut être à usage personnel une année et un bien déterminé l’année suivante.
3. Si vous avez loué, même brièvement, faites vérifier la situation américaine en même temps : élection 871(d), W-8ECI, historique d’amortissement.
4. Ne régularisez pas seul. Le Canada dispose d’un programme de divulgation volontaire, dont les conditions d’accès sont strictes et se referment dès que l’ARC vous a contacté. Cela se prépare avec un professionnel.