Immobilier à Miami en français

Immobilier à Miami, expliqué en français. Je suis Stefania Riverin, agent immobilier licencié en Floride. Je travaille l’immobilier résidentiel haut de gamme à Edgewater et le long de la baie de Biscayne, et j’accompagne des acheteurs français, belges, suisses et québécois de bout en bout.

Mis à jour le 23 août 2026Publié le 20 août 2026

Vendre : la fiscalité transfrontalière

Si vous possédez déjà en Floride, c’est ici que se trouve l’argent. Chaque page rattache une règle fiscale à l’étape précise de la transaction où elle se déclenche, avec les sources officielles et la date de consultation.

• Vendre votre propriété en Floride — les cinq règles qui décident de ce que vous recevrez réellement.
• La retenue FIRPTA — 15 % du prix brut, pas du gain. Les seuils, la condition de résidence de l’acheteur, un exemple chiffré.
• Le certificat de retenue (8288-B) — la seule façon de récupérer cet argent tôt, et sa fenêtre se ferme le jour de la clôture.
• Le gain en capital des deux côtés — et pourquoi le taux de change peut créer un gain canadien sur une vente perdante en dollars américains.
• Le formulaire T1135 — usage personnel ou bien locatif : la distinction que l’on manque le plus souvent.
• Le nouveau TP-1079.8.BE — Québec exige désormais sa propre déclaration des biens étrangers, en plus du T1135, pour les exercices se terminant après le 30 décembre 2025. Pénalités jusqu’à 24 000 $.
• La succession américaine — le seuil de 60 000 $ US, et le crédit au prorata qu’il faut réclamer.

Snowbird : compter vos jours

Deux administrations, deux façons de compter, le même nombre. Trois hivers de 150 jours suffisent à vous rendre résident fiscal américain, et presque personne ne le sait.

• Compter vos jours des deux côtés — les deux calculs côte à côte et le rythme annuel à adopter.
• Les deux règles de 183 jours — la formule pondérée sur trois ans, et le seuil réel de 121 jours par an.
• Le formulaire 8840 — un par conjoint, une adresse postale précise, et ce qui arrive en cas de dépôt tardif.
• La RAMQ — les absences de 21 jours qui ne comptent pas, et l’année complète permise une fois tous les sept ans.

La loi des condos

La réforme née de Surfside explique la quasi-totalité des hausses de charges et des cotisations spéciales que vous voyez. Ces pages disent quel texte s’applique et quel document exiger.

• La loi des condos en Floride — réserves obligatoires, inspection à 30 ans, et la fin du droit de renoncer aux provisions.
• L’inspection milestone — les deux phases, le délai de 45 jours pour obtenir le résumé, et les pénalités.
• L’étude de réserves (SIRS) — sept composants, une échéance dépassée, et le calcul qui révèle tout.
• Pourquoi vos frais ont augmenté — les deux moteurs, et les cinq documents à demander.

Acheter

• Acheter un appartement à Miami depuis l’Europe ou le Québec — les documents que la loi vous donne le droit d’exiger, vos sept jours ouvrables pour annuler, pourquoi les charges ont augmenté, FIRPTA et le financement non-résident.
• Vos impôts en France, Belgique et Suisse — un appartement à Miami entre dans l’assiette de l’IFI, et la convention ne l’en sort pas. La succession américaine diffère selon les trois pays : la Belgique n’a aucune convention.
• Financer depuis le Canada — les banques qui acceptent votre crédit canadien, le piège des condos non conformes, et la question préalable : faut-il financer ?
• Le vrai coût de possession — sans exemption de résidence principale, votre évaluation peut grimper de 10 % par an.
• Louer votre condo — 30 % du brut par défaut, ou l’élection 871(d) qui change tout.
• Edgewater, Miami : guide du quartier — les tours du quartier d’après le registre du comté, les charges, la location et l’approbation des locataires.

En anglais

Le même travail existe désormais en anglais, écrit pour les Canadiens hors Québec — les règles fédérales américaines sont identiques d’une province à l’autre, mais l’assurance maladie ne l’est pas.

• Canadians in Florida — le carrefour anglophone : vendre, louer, compter ses jours.
• How long a Canadian can stay, by province — l’Ontario, l’Alberta et la Colombie-Britannique n’ont pas la règle de la RAMQ, et l’écart est important.

Fiches d’immeubles

Chaque fiche est construite à partir du cadastre de Miami-Dade, pas de la brochure du promoteur. Elles sont rédigées en anglais ; je vous les traduis et les commente volontiers.

• Elysee Miami — 788 NE 23rd Street
• Gran Paraiso — 480 NE 31st Street
• Paraiso Bay — 650 NE 32nd Street
• Bay House — 600 NE 27th Street