Ce que votre pays vous réclame sur un appartement à Miami

La fiscalité américaine d'un achat à Miami est largement documentée. Celle de votre pays de résidence l'est beaucoup moins, et c'est elle qui surprend : un résident fiscal français qui achète un appartement à Miami l'ajoute à son assiette d'IFI, et la convention franco-américaine ne l'en sort pas. Les trois pays traités ici ne sont pas interchangeables — sur la succession américaine, la Belgique n'a aucune convention là où la France en a une.

Publié le 2 octobre 2026

Je suis Stefania Riverin, agent immobilier licencié en Floride. Cette page rassemble des règles publiées, datées et sourcées, parce qu'elles sont difficiles à trouver en français et que presque aucune documentation commerciale ne les mentionne. Elle ne vous dit pas ce que vous devez faire : je ne suis ni avocat, ni notaire, ni expert-comptable, ni fiscaliste, et votre situation se tranche avec un conseil transfrontalier dans votre pays de résidence.

L'IFI : votre appartement de Miami est dans l'assiette

C'est l'angle mort le plus coûteux de l'achat américain vu de France, et il est explicite dans le texte. L'article 964 du code général des impôts définit l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière comme l'ensemble des biens et droits immobiliers du foyer détenus en France et à l'étranger. Un appartement à Miami n'est pas un actif étranger exotique du point de vue de l'IFI : c'est un bien immobilier comme un autre.

Beaucoup de lecteurs supposent que la convention fiscale franco-américaine neutralise la question. Elle ne le fait pas, et le mécanisme mérite d'être lu en entier parce qu'il est contre-intuitif. La convention du 31 août 1994 couvre bien l'impôt français sur la fortune, et son article 23 prévoit que le capital constitué de biens immobiliers situés aux États-Unis « peut être imposé » aux États-Unis. Son article 24 ajoute qu'un résident de France possédant un tel capital peut également être imposé en France, l'impôt français étant alors calculé en accordant un crédit égal à l'impôt payé aux États-Unis sur ce capital.

Le barème, et le piège du seuil

Le seuil de 1 300 000 € est une porte d'entrée, pas un abattement. Tant que le patrimoine immobilier net reste en dessous, rien n'est dû. Dès qu'il est franchi, le barème s'applique depuis 800 000 €, donc la tranche à 0,50 % redevient exigible rétroactivement. C'est la raison pour laquelle un achat à l'étranger peut faire basculer un foyer qui n'avait jamais été concerné.

Deux précisions qui jouent dans l'autre sens. L'IFI porte sur une valeur nette : les dettes contractées pour l'acquisition du bien, existantes au 1^er janvier et justifiées, sont déductibles — un emprunt américain sur l'appartement entre dans cette catégorie, sous réserve des règles de plafonnement propres aux patrimoines élevés. Et l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale ne s'applique pas à une résidence secondaire à Miami.

La succession américaine, et pourquoi les trois pays divergent

Un non-résident non-citoyen américain qui décède en possédant un bien immobilier aux États-Unis relève de l'estate tax fédérale. Le bien est de source américaine parce qu'il y est physiquement situé : aucune structure de détention ne change ce point de départ. L'abattement de droit commun est de 60 000 $, un chiffre inscrit dans la loi et non indexé, et le barème monte jusqu'à 40 %. La déclaration se fait sur le formulaire 706-NA dès que les actifs américains dépassent ce seuil.

C'est ici que les trois pays cessent d'être comparables.

Si vous ne deviez retenir qu'une ligne de cette page après celle sur l'IFI, ce serait celle-là. L'écart entre la France et la Belgique sur ce point n'est pas une nuance de calcul : c'est la différence entre un abattement calculé sur un patrimoine mondial et un abattement de 60 000 $.

Si vous louez : deux régimes américains, puis trois traitements nationaux

Du côté américain, le régime par défaut est brutal et il est détaillé sur la page consacrée aux revenus locatifs : 30 % du loyer brut, sans aucune déduction — ni intérêts d'emprunt, ni charges de copropriété, ni taxe foncière, ni amortissement. L'élection prévue par la section 871(d) du code fiscal américain permet de traiter ces revenus comme effectivement liés à une activité américaine, donc d'être imposé sur le net au barème progressif, après déduction des charges. Elle se formule en l'attachant à la déclaration 1040-NR et reste valable pour les années suivantes tant qu'elle n'est pas révoquée.

Du côté de votre pays de résidence, les trois conventions ne retiennent pas la même méthode :

• France. Le revenu est pris en compte pour le calcul de l'impôt français, puis neutralisé par un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ce revenu sont donc effacés — mais le revenu continue d'entrer dans le calcul du taux effectif appliqué aux autres revenus du foyer.
• Belgique. L'article 22 de la convention du 27 novembre 2006 prévoit une exonération avec réserve de progressivité : la Belgique exonère le revenu, mais peut appliquer au reste des revenus le taux qui aurait été applicable si ce revenu n'avait pas été exonéré.
• Suisse. L'article 23 de la convention du 2 octobre 1996 retient la même méthode d'exonération avec réserve de progressivité.

Les déclarations, et l'amende que personne ne voit venir

Pour un résident fiscal français, trois obligations se déclenchent et elles sont indépendantes les unes des autres.

Les loyers. Le revenu foncier net se calcule sur la déclaration 2044, l'adresse du bien étranger et le revenu se portent sur la 2047, et les montants remontent ensuite sur la 2042. Les cases exactes évoluent d'une année à l'autre ; la notice de la 2047 de l'année concernée fait foi, et c'est volontairement que cette page ne les fige pas.

Le compte bancaire américain. C'est l'obligation la plus oubliée et la plus chèrement sanctionnée. Le formulaire 3916 vise tout compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l'étranger au cours de l'année par une personne domiciliée en France. Un compte ouvert simplement pour encaisser les loyers ou régler les charges de copropriété entre dans le champ. L'amende est de 1 500 € par compte non déclaré — la France et les États-Unis étant liés par une convention d'assistance administrative, c'est ce montant qui s'applique et non celui de 10 000 € prévu pour les États non coopératifs. Une rectification d'impôt consécutive est majorée de 80 %, et le délai de reprise de l'administration passe de trois à dix ans lorsque le solde cumulé des comptes étrangers a dépassé 50 000 € à un moment de l'année.

Le bien lui-même. Il n'existe pas, en France, de formulaire dédié à la déclaration d'un bien immobilier étranger en tant qu'actif. Le bien apparaît par ses revenus sur la 2047, par sa valeur sur la 2042-IFI si le foyer franchit le seuil, et par le compte qui lui est rattaché sur la 3916. Le formulaire 3916 ne couvre pas l'immobilier.

En Belgique, l'obligation est de nature différente et elle est propre au pays : un revenu cadastral est attribué aux biens immobiliers situés à l'étranger, et l'acquéreur doit demander spontanément un formulaire de déclaration dans les quatre mois suivant l'acquisition. Les modalités chiffrées se vérifient auprès du Service public fédéral Finances, et non ici.

Ce que cette page ne vous dira pas

Trois points ont été volontairement laissés ouverts, parce que je n'ai pas pu les établir sur une source officielle et qu'une approximation vous coûterait plus cher que l'absence de réponse.

• L'impôt suisse sur la fortune. Il est cantonal et communal. L'assiette légale est la fortune nette mondiale, et aucune source fédérale consultée n'énonce d'exclusion expresse pour l'immobilier situé à l'étranger. Le traitement se confirme auprès de votre canton. Personne ne devrait vous affirmer, sans consulter votre canton, qu'un appartement à Miami en est exclu.
• Les montants belges. Le statut conventionnel de la Belgique en matière de succession est vérifié ; les codes de déclaration et les sanctions ne le sont pas, et ils ne sont donc pas publiés ici.
• La condition d'imposition effective. La convention franco-américaine ouvre le crédit sur un revenu qui « peut être imposé » aux États-Unis, tandis que la documentation fiscale française évoque un impôt effectivement acquitté à l'étranger. Un bien dont le résultat américain est nul après amortissement et intérêts se situe exactement dans cet écart. C'est une question pour votre conseil, pas pour une page commerciale.

Questions fréquentes

À lire ensuite : le guide d'achat en français, les coûts de possession annuels, le financement en tant que non-résident et, à la revente, la retenue FIRPTA.