La retenue FIRPTA, expliquée

Quinze pour cent du prix de vente brut, retenus à la clôture parce que vous n’êtes pas américain. Voici exactement comment le montant se calcule, les deux seuils qui peuvent le réduire, la condition que presque tout le monde comprend de travers, et ce que cela donne sur une vente réelle.

Publié le 23 août 2026

Ce que FIRPTA est réellement

FIRPTA — Foreign Investment in Real Property Tax Act — n’est pas un impôt. C’est un mécanisme de perception.

Le Congrès américain a constaté qu’un vendeur étranger pouvait encaisser le produit d’une vente, quitter le territoire et ne jamais déposer de déclaration. Plutôt que de courir après l’impôt, la loi le prélève d’avance, à la source, et confie la responsabilité à la seule partie qui reste sur place : l’acheteur.

Cette nuance a une conséquence pratique immédiate. Votre acheteur n’applique pas la retenue par méfiance ou par zèle. Il l’applique parce que s’il ne le fait pas, l’IRS se retournera contre lui pour le montant non retenu, majoré des intérêts et des pénalités. Aucune négociation n’est possible sur ce point, et il est inutile d’essayer.

Le calcul : 15 % du prix, et rien d’autre

L’assiette de la retenue est le montant réalisé : essentiellement le prix de vente brut, avant commission, avant remboursement de l’hypothèque, avant les frais de clôture.

C’est le point que je dois expliquer le plus souvent, parce que l’intuition dit exactement le contraire.

Les deux seuils — et la condition que tout le monde manque

Il existe deux taux réduits. Ils sont réels, mais ils ne sont pas de simples tranches de prix, et c’est de loin l’erreur la plus répandue dans les discussions en ligne.

Ce que « s’engager à y résider » signifie exactement

La condition est précise, et elle porte sur l’acheteur, pas sur vous :

L’acheteur, ou un membre de sa famille, doit avoir l’intention arrêtée d’occuper le bien comme résidence pendant au moins 50 % du nombre de jours où le bien est utilisé par quiconque, au cours de chacune des deux périodes de douze mois suivant le transfert.

Trois conséquences que l’on sous-estime :

• C’est l’acheteur qui décide. S’il achète comme placement locatif, ou comme pied-à-terre occasionnel, la condition n’est pas remplie et le taux plein s’applique — quel que soit le prix.
• Ce n’est pas automatique. Tant que l’acheteur n’a pas signé la déclaration, la position par défaut est 15 %. Un vendeur qui a « calculé 10 % » sur un condo à 800 000 $ US sans avoir cette signature en main s’est trompé de 40 000 $ US.
• Un condo de vacances loué une partie de l’année ne remplit souvent pas la condition, parce que le calcul se fait sur les jours d’utilisation totale, locataires compris.

Un exemple chiffré

Un couple résidant au Québec vend un condo à Sunny Isles Beach.

La retenue : 850 000 $ × 15 % = 127 500 $ US, prélevés à la clôture.

Le gain imposable : environ 850 000 $ − 600 000 $ − 55 000 $ = 195 000 $ US, avant les ajustements de base (améliorations capitalisées, amortissement si le bien a été loué).

L’impôt américain réellement dû : il se calcule sur ces 195 000 $, non sur le prix. Au taux de gain en capital à long terme applicable à la plupart des dossiers de cette taille, l’ordre de grandeur est d’environ 29 000 $ US — le taux exact dépendant de vos autres revenus de source américaine et de la durée de détention, ce qu’un fiscaliste confirmera.

L’écart : près de 100 000 $ US retenus en trop, immobilisés jusqu’au traitement de votre déclaration l’année suivante.

Et le produit disponible à la clôture ? 850 000 − 310 000 (hypothèque) − 55 000 (frais) − 127 500 (FIRPTA) = 357 500 $ US, au lieu des 485 000 $ que le vendeur attendait.

Le calendrier du dépôt

L’acheteur — en pratique la société de titres qui tient le compte en fidéicommis — dépose les formulaires 8288 et 8288-A et remet les fonds à l’IRS au plus tard le 20^e jour suivant la date du transfert.

Vous recevez une copie tamponnée du 8288-A. Conservez-la. C’est votre preuve de paiement, et c’est ce document qui vous permet de porter la retenue en crédit sur votre déclaration américaine. Sans elle, le remboursement se complique nettement.

Ce qu’il faut faire, et quand

1. Avant de signer l’offre — déterminez si vous êtes une personne étrangère au sens fiscal américain, et obtenez un ITIN si vous n’en avez pas. Sans numéro d’identification, la demande de certificat est irrecevable et le remboursement bloque.
2. À l’acceptation de l’offre — demandez à votre courtier de vérifier si l’acheteur est disposé à signer la déclaration de résidence. Cela peut valoir un tiers de la retenue.
3. Avant la clôture — décidez si vous déposez un 8288-B. C’est une fenêtre qui se ferme.
4. À la clôture — exigez votre copie du formulaire 8288-A.
5. L’année suivante — déposez le formulaire 1040-NR pour déclarer le gain réel et réclamer la différence.

Une note sur le calculateur

Le calculateur de produit net vendeur de ce site applique cette logique exactement telle qu’elle est écrite ici : le taux réduit n’est jamais appliqué tant que l’engagement de résidence de l’acheteur n’est pas confirmé, parce que c’est la position réelle du dossier tant que la déclaration n’est pas signée.

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