Vendre votre propriété en Floride

Vous vivez au Canada, vous vendez un condo en Floride, et l’essentiel de ce qui va se passer à la clôture n’a rien à voir avec le prix négocié. Voici les cinq règles fiscales qui décident du montant que vous recevrez réellement — et le moment précis de la transaction où chacune se déclenche.

Publié le 23 août 2026

Les cinq choses qui décident de ce que vous recevrez

Vendre un bien immobilier américain quand on réside au Canada fait intervenir deux administrations fiscales qui ne se parlent pas, deux devises et deux calendriers. Le prix de vente est la variable la moins déterminante.

1. La retenue FIRPTA prend 15 % du prix, pas du gain

C’est la surprise la plus coûteuse et la plus fréquente. La loi américaine oblige l’acheteur à retenir 15 % du prix de vente brut lorsque le vendeur est une personne non américaine. Pas 15 % de votre profit : 15 % de la somme totale.

Sur une vente à 850 000 $ US, cela fait 127 500 $ US qui ne vous sont pas versés à la clôture — même si votre gain réel n’est que de 250 000 $ US, même si vous vendez à perte.

Comment fonctionne la retenue FIRPTA, en détail →

2. Le certificat 8288-B est la seule façon de récupérer cet argent tôt

L’IRS accepte de réduire — parfois d’annuler — la retenue, si vous démontrez avant la clôture que l’impôt réellement dû sera inférieur. C’est le formulaire 8288-B.

Il y a un piège de calendrier que presque personne n’anticipe : la demande doit être déposée au plus tard le jour de la clôture, et vous devez en informer l’acheteur par écrit ce jour-là. Un jour de retard et le mécanisme n’est plus disponible pour cette vente.

Le certificat 8288-B et son effet sur votre clôture →

3. La retenue n’est pas l’impôt

Point de vocabulaire qui change tout : FIRPTA n’est pas une taxe. C’est un acompte forcé. L’impôt américain réel se calcule sur votre gain en capital et se déclare l’année suivante. Si la retenue dépasse l’impôt — ce qui est le cas courant — la différence vous est remboursée.

Le délai, lui, est réel : comptez généralement de douze à dix-huit mois entre la clôture et le remboursement.

4. L’Agence du revenu du Canada attend aussi sa déclaration

Le gain est imposable au Canada également. La convention fiscale Canada–États-Unis évite la double imposition par un crédit pour impôt étranger, pas par une exonération : vous déclarez des deux côtés et vous créditez l’impôt américain payé.

Et si la propriété était louée, elle n’est plus un bien à usage personnel : le formulaire T1135 entre en jeu dès que le coût de vos biens étrangers dépasse 100 000 $ CA. C’est la distinction que les propriétaires québécois manquent le plus souvent.

Le T1135 : usage personnel ou bien locatif →

5. Si vous ne vendez pas — la succession américaine

Un bien immobilier situé aux États-Unis est un bien à situs américain. Pour un non-résident, le seuil de déclaration de succession commence à 60 000 $ US d’actifs américains — un chiffre qui date et que presque n’importe quel condo dépasse.

La convention fiscale corrige largement le problème par un crédit au prorata. Mais le crédit doit être réclamé, ce qui suppose une déclaration. Ne rien faire n’est pas une stratégie.

La succession américaine et le crédit de la convention →

Le taux de change fait partie du calcul

Un détail rarement traité et pourtant décisif : votre gain est calculé en dollars américains par l’IRS, et en dollars canadiens par l’ARC, aux taux applicables aux dates d’acquisition et de vente. Un bien acheté quand le huard était fort et vendu quand il est faible peut produire un gain en dollars canadiens nettement supérieur au gain en dollars américains — parfois un gain canadien sur une vente à perte en dollars américains.

Au 21 août 2026, la Banque du Canada affichait un taux USD/CAD de 1,3760. La moyenne mensuelle de juillet 2026 était de 1,4107, la plus faible du cycle pour le huard. Utilisez toujours les taux officiels de la Banque du Canada, jamais un convertisseur commercial : l’ARC et l’IRS raisonnent sur des taux publiés.

Par où commencer

Si votre vente est déjà en cours, la question urgente est le 8288-B — parce que sa fenêtre se ferme le jour de la clôture. Si vous êtes encore en réflexion, commencez par comprendre la retenue elle-même.

Dans les deux cas, faites valider votre dossier par un fiscaliste transfrontalier avant de signer. Je travaille régulièrement avec des vendeurs non résidents et je peux vous orienter vers des professionnels qui font ce travail tous les jours — mais la validation doit venir d’eux, pas de moi.