L’impôt successoral américain sur votre condo

Un bien immobilier situé aux États-Unis reste imposable par le fisc américain à votre décès, même si vous n’y avez jamais résidé un seul jour. Le seuil de déclaration pour un non-résident commence à 60 000 $ US d’actifs américains. La convention fiscale répare presque toujours le problème — mais seulement si quelqu’un dépose la déclaration qui le réclame.

Publié le 23 août 2026

Le principe, qui surprend toujours

L’impôt successoral américain ne suit pas la résidence du défunt. Il suit la localisation des biens.

Un immeuble situé en Floride est un bien à situs américain. Il entre dans l’assiette de l’impôt successoral américain au décès de son propriétaire, que celui-ci ait vécu à Montréal, à Québec ou à Sherbrooke, et qu’il n’ait jamais passé plus de trois semaines par an aux États-Unis.

Et le seuil applicable à un non-résident est resté à un niveau fixé il y a des décennies : 60 000 $ US. Un résident américain décédé en 2026 bénéficie d’une exonération de 15 000 000 $ US. Un non-résident, de 60 000 $. L’écart est de 250 pour 1.

À peu près n’importe quel condo en Floride dépasse ce seuil.

Pourquoi ce n’est presque jamais catastrophique

Voici la partie rassurante, et elle est solide.

La convention fiscale entre le Canada et les États-Unis, à son article XXIX B, accorde à la succession d’un résident canadien un crédit au prorata plutôt que le maigre crédit de 13 000 $ US. La formule :

Crédit = exonération complète d’un résident américain × (actifs à situs américain ÷ actifs mondiaux)

Un exemple. Une succession de 3 000 000 $ CA au total, dont un condo en Floride de 600 000 $ US. Les actifs américains représentent environ un cinquième du patrimoine mondial. Le crédit accordé est donc de l’ordre d’un cinquième de l’exonération américaine complète — soit largement de quoi absorber l’impôt sur un bien de 600 000 $.

Un crédit marital distinct existe également pour les transferts au conjoint survivant, plafonné au moindre du crédit calculé au prorata ou de l’impôt autrement exigible sur ces transferts.

En pratique, pour la très grande majorité des propriétaires québécois d’un condo en Floride, la convention ramène l’impôt successoral américain à zéro.

Ce que la déclaration exige, et qui gêne

Le prix à payer pour le crédit au prorata est une exigence que beaucoup de familles trouvent inconfortable : la formule ayant pour dénominateur les actifs mondiaux, la succession doit divulguer à l’IRS l’ensemble du patrimoine du défunt — canadien compris.

C’est une divulgation d’information, non une imposition : les États-Unis n’imposent pas les actifs canadiens. Mais elle doit être préparée, documentée et faite dans les délais, et c’est un travail que l’on ne veut pas découvrir dans les semaines qui suivent un décès.

Ce qui aggrave le dossier, et ce qui l’allège

Ce qui l’aggrave :

• La détention conjointe mal documentée. Le fisc américain peut inclure la totalité de la valeur dans la succession du premier décédé, sauf preuve de la contribution du survivant. Conserver la trace de qui a payé quoi, dès l’achat, a une valeur réelle des années plus tard.
• Une hypothèque sans recours sur le bien : elle ne réduit pas toujours l’assiette dans la mesure espérée.
• La règle des 60 000 $ appliquée à d’autres actifs. Des actions de sociétés américaines détenues dans un compte non enregistré sont, elles aussi, à situs américain et s’additionnent au condo.

Ce qui l’allège : un patrimoine mondial modeste par rapport à la valeur américaine améliore le ratio du crédit ; un patrimoine mondial très élevé le dégrade. C’est contre-intuitif et cela vaut la peine d’être calculé plutôt que supposé.

Les structures de détention — un avertissement

On voit circuler des montages destinés à éviter le situs américain : société canadienne, fiducie, société de personnes, société à responsabilité limitée.

Certains fonctionnent. Plusieurs créent des problèmes plus coûteux que celui qu’ils résolvent — notamment une imposition d’avantage imposable au Canada lorsqu’un actionnaire utilise personnellement un bien détenu par sa société. C’est une décision de planification patrimoniale, pas une décision immobilière, et elle se prend avant l’achat avec un fiscaliste et un notaire ou un avocat des deux pays.

Je ne recommande aucune structure. Je signale seulement qu’un montage improvisé après coup, sur les conseils d’un voisin de piscine, est la façon la plus fiable de transformer un problème gérable en un problème cher.

Ce qu’il est raisonnable de faire maintenant

1. Additionnez vos actifs à situs américain — la propriété, plus tout compte de placement américain non enregistré.
2. Estimez le ratio actifs américains / patrimoine mondial. C’est lui qui gouverne le crédit.
3. Vérifiez comment le titre est détenu et si la contribution de chaque conjoint est documentée.
4. Assurez-vous que votre liquidateur sait que ce bien existe et qu’une déclaration américaine pourrait être requise. C’est le point de défaillance le plus fréquent : la famille l’ignore, le délai passe.
5. Faites la planification avec un fiscaliste transfrontalier, pas au moment de l’achat suivant.