Le revenu locatif d’un non-résident

Un propriétaire canadien qui loue son condo en Floride est imposé, par défaut, à 30 % du loyer brut — sans déduire les charges de copropriété, ni les taxes foncières, ni l’assurance, ni la gestion. Une élection prévue au code américain remplace ce régime par une imposition sur le revenu net. Elle est presque toujours avantageuse, et elle n’est jamais automatique.

Publié le 23 août 2026

Le régime par défaut est brutal — et c’est voulu

Le revenu locatif d’un non-résident qui n’est pas rattaché à une activité commerciale américaine est un revenu dit « fixe et déterminable ». L’IRS l’impose à 30 % du montant brut, prélevés à la source, sans aucune déduction.

Ce que « sans aucune déduction » veut dire, sur un cas ordinaire :

Sur un profit réel de 16 200 $, l’impôt par défaut en prélève 14 400. Il ne reste 1 800 $. Le régime n’a pas été conçu pour être équitable : il a été conçu pour être simple à percevoir auprès de quelqu’un que l’IRS ne peut pas poursuivre facilement.

L’élection de l’article 871(d)

Le code américain permet de choisir de traiter l’ensemble de vos revenus de biens immobiliers américains comme effectivement rattachés à une activité commerciale américaine. Les conséquences :

• Les déductions deviennent admissibles — charges, taxes, assurance, gestion, réparations, intérêts hypothécaires, et l’amortissement du bâtiment.
• L’imposition se fait sur le net, aux taux progressifs.

Sur l’exemple ci-dessus, l’assiette passe de 48 000 $ à 16 200 $, avant amortissement — lequel la réduit encore.

Comment on l’exerce

L’élection se fait en joignant une déclaration au formulaire 1040-NR (ou à une déclaration modifiée), précisant : que vous exercez l’élection, la liste et la localisation de vos biens américains, l’étendue de votre droit de propriété, les améliorations substantielles apportées, les revenus tirés, et toute élection ou révocation antérieure.

Elle demeure en vigueur pour toutes les années suivantes tant que vous ne la révoquez pas.

Le formulaire W-8ECI — l’étape que l’on oublie

L’élection change votre régime d’imposition. Elle n’arrête pas d’elle-même la retenue à la source de 30 %.

Pour cela, vous devez remettre un formulaire W-8ECI à chaque payeur — gestionnaire immobilier, plateforme de location, locataire commercial — et le renouveler chaque année. Un W-8ECI périmé, et la retenue de 30 % du brut reprend, à récupérer ensuite par déclaration.

Ce que la location déclenche du côté canadien

Le revenu locatif est également imposable au Canada, avec crédit pour l’impôt américain payé.

Et un effet secondaire important : une propriété détenue pour gagner un revenu n’est plus un bien à usage personnel. Elle entre donc dans le champ du formulaire T1135 dès que le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ CA.

La distinction usage personnel / bien locatif, en détail →

L’amortissement : un avantage aujourd’hui, une facture demain

L’amortissement est la déduction la plus substantielle du régime net. Elle a une contrepartie qu’il faut connaître dès le premier loyer encaissé.

L’amortissement réduit votre base de coût. À la revente, une base plus basse produit un gain plus élevé — donc un impôt plus élevé. Et la règle américaine est sévère : le gain est calculé en tenant compte de l’amortissement admissible, y compris celui que vous n’avez jamais réclamé.

Autrement dit : ne pas réclamer l’amortissement ne vous protège pas à la revente. Cela vous fait seulement perdre la déduction en cours de route. Si vous louez, réclamez-le — et sachez que la facture arrive à la vente.

Avant de louer, vérifiez le règlement de l’immeuble

Point que je dois soulever plus souvent que le fiscal, parce qu’il est plus immédiat.

La déclaration de copropriété enregistrée au comté fixe les vraies règles de location : durée minimale de bail, nombre de baux permis par année, période de carence après l’acquisition, et approbation du locataire par l’association. Ces règles ne figurent sur aucun portail immobilier, et elles varient énormément d’un immeuble à l’autre à Miami.

Un immeuble imposant un bail minimal de six mois et un seul bail par année rend impossible tout projet de location saisonnière — et ce projet était peut-être le fondement de votre calcul de rendement.

Le calculateur de rendement locatif →

L’ordre à respecter

1. Lisez la déclaration de copropriété avant d’acheter, si la location fait partie du plan.
2. Obtenez un ITIN dès que vous prévoyez un revenu américain.
3. Faites l’élection 871(d) avec un fiscaliste, sur votre premier 1040-NR.
4. Remettez un W-8ECI à chaque payeur, chaque année.
5. Tenez la comptabilité en dollars américains, avec les factures. C’est ce qui rend les déductions défendables.
6. Vérifiez votre situation T1135 au Canada la même année.