Le gain en capital, des deux côtés

La retenue FIRPTA n’est pas l’impôt : c’est un acompte. L’impôt réel se calcule sur votre gain, se déclare aux États-Unis sur le formulaire 1040-NR, puis se redéclare au Canada avec un crédit pour l’impôt américain payé. Entre les deux, le taux de change peut créer un gain canadien sur une vente perdante en dollars américains.

Publié le 23 août 2026

Le gain américain : sur le profit, pas sur le prix

Là où la retenue FIRPTA frappe le prix brut, l’impôt frappe le gain : le prix de vente, moins votre base de coût rajustée, moins les frais de disposition.

La base rajustée est celle qui se néglige, et elle vaut de l’argent :

• Le prix d’achat d’origine, plus les frais de clôture capitalisables de l’époque.
• Plus les améliorations capitalisées — une cuisine refaite, des impact windows, un plancher remplacé. Pas l’entretien courant ni la peinture.
• Moins l’amortissement si le bien a été loué — y compris, dans bien des cas, l’amortissement que vous auriez pu réclamer et n’avez pas réclamé.

L’impôt se déclare sur le formulaire 1040-NR l’année suivant la vente. La retenue FIRPTA figurant sur votre copie du formulaire 8288-A y est portée en crédit, et l’excédent vous est remboursé.

Le gain canadien : le même bien, un autre chiffre

Le Canada impose ses résidents sur leur revenu mondial. Le gain sur la vente d’un bien en Floride est donc également déclarable à l’ARC, l’année de la vente.

Et c’est ici que se produit l’effet le plus mal compris de tout le dossier.

Le gain de change n’est pas une nuance, c’est parfois l’essentiel

L’ARC calcule votre gain en dollars canadiens : le produit de vente converti au taux du jour de la vente, moins le coût converti au taux du jour de l’achat.

Prenons un cas réel de structure. Un condo acheté en 2013, quand la moyenne annuelle USD/CAD tournait autour de la parité, et vendu en 2026, quand elle s’établissait autour de 1,40.

Le vendeur a réalisé un profit modeste en dollars américains. Du point de vue de l’ARC, il a réalisé un gain six fois supérieur — parce que le huard s’est déprécié entre les deux dates, et que cette dépréciation est, en droit fiscal canadien, un gain économique réel.

L’inverse existe aussi : un huard qui se raffermit entre l’achat et la vente réduit le gain canadien, et peut produire une perte au Canada sur une vente profitable en dollars américains.

Utilisez les taux publiés par la Banque du Canada, pas ceux d’un convertisseur en ligne ni ceux de votre institution. C’est la source que l’ARC reconnaît.

Le crédit pour impôt étranger — un crédit, pas une exonération

La convention fiscale Canada–États-Unis n’exonère pas le gain au Canada. Elle évite la double imposition par un crédit : l’impôt américain payé sur ce gain vient réduire l’impôt canadien exigible sur le même gain.

Deux conséquences pratiques.

Vous payez le plus élevé des deux, pas les deux. Si le taux canadien effectif est supérieur au taux américain, la différence reste due au Canada. Le crédit ramène l’ensemble au niveau canadien, pas au niveau américain.

Le crédit est plafonné à l’impôt canadien attribuable au revenu de source étrangère. Un impôt américain excédentaire ne se reporte pas librement. C’est une raison de plus pour que les deux déclarations soient préparées ensemble, par quelqu’un qui voit les deux.

Le calendrier, qui rarement s’aligne

Deux administrations, deux exercices, deux échéances :

• États-Unis — le 1040-NR se dépose l’année suivant la vente ; le remboursement de la retenue excédentaire suit le traitement, souvent plusieurs mois plus tard.
• Canada — la T1 est due le 30 avril (le 15 juin pour un travailleur autonome), avec l’impôt exigible à la même date.

Le décalage crée un problème de trésorerie que je vois régulièrement : l’impôt canadien est exigible avant que le remboursement américain ne soit reçu, et le crédit pour impôt étranger se réclame sur la base de l’impôt américain payé, non de la retenue prélevée. Un vendeur qui a supposé que « FIRPTA couvre tout » se retrouve à devoir de l’argent à Revenu Québec et à l’ARC pendant que 100 000 $ US dorment à Washington.

Anticipez la liquidité. C’est une conversation à avoir avec votre fiscaliste au moment de l’offre, pas en avril.

La liste courte

1. Rassemblez les factures d’améliorations avant la mise en vente.
2. Notez les taux de change de la Banque du Canada aux dates d’achat et de vente, et gardez-en la trace.
3. Si le bien a été loué, faites établir l’historique d’amortissement — il réduit la base même s’il n’a jamais été réclamé.
4. Faites préparer les deux déclarations par la même équipe. Deux comptables qui ne se parlent pas produisent un crédit pour impôt étranger mal calculé.
5. Prévoyez la trésorerie entre l’impôt canadien exigible et le remboursement américain.

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